Colombia registra incumplimientos de constructoras en la entrega de más de 70.000 viviendas, según cifras expuestas por el abogado experto en Derecho Urbano John Jairo Morales en el programa Cablenoticias al Derecho. Entre enero de 2024 y octubre de 2025, la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) recibió 2.818 denuncias y 3.255 demandas por vulneraciones a los derechos de compradores de proyectos de vivienda nueva.
El panorama del sector inmobiliario en Colombia revela una problemática de proporciones mayores. Las constructoras incumplen en múltiples frentes: retrasos en la entrega, cambios unilaterales en materiales y acabados, escrituración incompleta y, en los casos más graves, proyectos abandonados que se convierten en elefantes blancos. Ante esta realidad, Morales detalló las herramientas jurídicas disponibles para los compradores afectados.
Cuando una constructora no entrega el inmueble en la fecha pactada en la promesa de compraventa, el comprador tiene al menos dos alternativas concretas: solicitar la terminación del contrato o exigir el cumplimiento forzoso junto con el pago de la cláusula penal estipulada en el documento. El contratante que ha honrado sus obligaciones puede a su arbitrio escoger el pago de la cláusula penal o la resolución del contrato más la indemnización de perjuicios, según explicó Morales.
La Ley 1480 de 2011, conocida como el Estatuto del Consumidor, protege al comprador frente a la publicidad engañosa. Si una constructora ofreció acabados, materiales o condiciones específicas en su sala de ventas, render o brochure, y el inmueble entregado no coincide con esa oferta, el incumplimiento es automático. La Superintendencia de Industria y Comercio identificó como uno de los tres grandes focos de conflicto precisamente la información y la publicidad engañosa sobre áreas, zonas comunes y acabados prometidos por las constructoras.
¿Dónde denunciar a una constructora que incumple?
La autoridad principal en protección al consumidor es la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que tiene facultades para investigar, verificar precios, controlar calidad y sancionar administrativamente a proveedores que incumplan. A nivel municipal, las Secretarías de Vivienda o Hábitat también pueden inspeccionar proyectos inmobiliarios. Morales subrayó que todo comprador de vivienda en Colombia tiene la condición de consumidor y está amparado por estas instancias. En primera instancia, los procesos ante la SIC tardan aproximadamente entre 18 y 24 meses; ante los jueces civiles, entre año y medio y tres años.
Las compensaciones económicas son exigibles cuando están pactadas en el contrato o cuando el comprador logra probar perjuicios concretos, como el pago adicional de arriendo durante el tiempo de retraso o los intereses generados por un crédito adelantado. Según Morales, en el derecho hay que probar lo que se reclama, por lo que conservar correos, mensajes y recibos de pago resulta indispensable para cualquier proceso contra las constructoras.
Constructoras que quiebran: ¿se puede recuperar el dinero?
En los casos de proyectos abandonados o constructoras que entran en liquidación, la existencia de una entidad fiduciaria que haya administrado los recursos cambia radicalmente el panorama. Según Morales, cuando hay fiduciaria de por medio, las posibilidades de recuperar el capital invertido superan el 80%, dado que esa entidad responde por sus obligaciones contractuales independientemente de la quiebra del constructor. La Ley 1116 de 2006 establece en su artículo 51 la posibilidad de pedirle al liquidador o al juez del concurso que proceda con la escrituración del inmueble.
Cuando no hay fiduciaria, el comprador debe hacerse parte del proceso de liquidación para participar en la masa de activos. Y si el proyecto fue una estafa desde el inicio, la Fiscalía General de la Nación es la instancia competente: los responsables pueden enfrentar cargos penales y responder incluso con su libertad.
Qué sigue para los compradores afectados por constructoras
Morales recomendó intentar la conciliación como primer paso cuando la constructora actúa de buena fe, ya que permite resolver el conflicto sin desgaste judicial. Sin embargo, advirtió que si la conciliación se usa para silenciar a los afectados o prorrogar indefinidamente el incumplimiento, el camino correcto es acudir a las autoridades judiciales. La SIC y el Ministerio de Vivienda continúan monitoreando el sector, que acumula más de 6.000 quejas y demandas en los últimos dos años.
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